より魅力的なのはどっち?不動産投資vs太陽光発電投資①


「収入を増やすために副業をしたい」「将来年金が支給されるのか不安」

などの理由から、これから投資をはじめるかご検討中の方へ、太陽光発電投資と不動産投資では

どちらが魅力的なのか・・・それぞれの特徴やメリット・デメリットから比較してみましょう。

1: ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資

 

不動産投資は、収益を目的として不動産(マンション・アパート・戸建て)に投資すること。

購入した不動産物件について、賃貸借により収入を得る「インカムゲイン」と、

投資終了後の売却時に購入金額と売却金額の差額を利益とする「キャピタルゲイン」があります。

 

地方よりも人口の多い都市部に多く、現在も新築物件の建築は増加傾向にあるようで、

比較的低リスクで長期的に安定した収入が得られるため、サラリーマンや公務員の副業としても人気です。

 

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

【メリット】

不労所得

働かずとも賃貸収入として長期的に安定した収入が得られる。

万が一、病気やケガ等で働けなくなった場合でも収入が得られる。

私的年金の代わり

定年退職後でも家賃収入は続くため、公的年金を補う収入源となる。

生命保険の代わり

ローンを組んで不動産物件を購入する場合「団体信用生命保険(*1)」へ加入するため、ローン完済後には資産としての不動産+家賃収入を残すことができ、遺族年金としての活用ができる。

(*1):何らかの理由で返済不能となった場合、保険からローン残額が決済される

インフレ対策

インフレとはお金の価値が下がり、モノの価値が上がること。

不動産は実物資産(モノ)のため、お金の価値の変動に左右されにくく、インフレ対策として有効。※不動産としての価値が上がるというよりは、価値を維持するイメージ

節税対策

◎相続税

相続の際、預金(現金)や債券、株式等は時価で評価されるのに対し、建物の評価額は固定資産税評価額、土地については路線価で評価される。路線価は時価よりも割り引かれて算出されるため、現金や債券のまま相続するよりも、相続税を抑えることができる。

◎所得税・住民税/法人税

不動産投資による所得から、必要経費(固定資産税や都市計画税、減価償却費、保険料、修繕費など)が差し引かれるため、所得税の節税が可能。

また、住民税は所得税の納税額によって算出されるため、併せて住民税の節税効果もある。

実物資産

投資用不動産は資産となるため、投資期間終了後でも、売却せず家族の住居等に使用することができる。

 

【デメリット】 ≒ リスク

空室リスク

最も注意すべきなのが空室リスク!

空室=賃貸収入なし

退去後すぐ入居者が決まる保証もないことを忘れない!

※空室リスクを避けるため、立地の良さ・物件自体の条件の良さ(間取り・設備等)などから需要のある物件選びを!

※大学や工場地帯などは、移転・閉鎖等で一気に空室になる可能性あるため要注意

老朽化・補修リスク

経年劣化による老朽化は避けられない

※物件を維持するための定期的なメンテナンスや修繕が必須

※突発的な修繕等が必要となる場合もあり、予想外の費用がかかることも。

※外壁など大規模な修繕を行う場合は計画性を。

滞納・未払リスク

入居者が賃料を支払わない=賃貸収入なし

※督促業務などが発生→管理会社に管理してもらうのも有効手段のひとつ

売却リスク

いざ売却したいときにすぐに売れるとは限らない

火災・天災リスク

火災や地震などの天災で被害が出た場合、保険で修繕可能ではあるものの、すぐに原状回復できるわけではない。

金利上昇リスク

ローンを利用する際に変動金利を選択した場合、金利上昇などで返済額が増加する可能性あり。

※固定金利を利用する / ローン借入期間を短く設定する

デフレリスク

デフレにより不動産価値が下落する可能性がある

 

投資用不動産の種類と特徴 

投資用不動産といっても【マンション】【アパート】【戸建て】【店舗】など様々で、

建物の一部のみ(区分)で行う場合と、一棟まるごと行う場合があります。

構造(木造鉄骨造鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造)によっても

法定耐用年数(減価償却年数)に違いがあり、融資審査の際の参考にもなるので注意が必要です。

 

また不動産の種類に限らず【新築】か【中古】かでは、大きな違いがあります。

それぞれの特徴をしっかり把握したうえで、自分自身の目的に合う物件を選びましょう。

 

【新築】

×

・維持費(修繕費など)が当面かからない

・入居率が高い

・土地から物件を探せる

(好きなエリアに建築できる)

・高評価の物件は融資がつきやすく、自己資金が少額ではじめられる(100%つく場合も!)

・価格が高い

・利回りが低い

 

【中古】

×

・価格が安い

・利回りが高い

・現状確認後に購入できる

(賃貸履歴や管理状況なども把握できる)

・修繕やリフォームが必要。初期費用がかかる。

・融資がつきにくい(現金一括購入or自分自身でローンを組む)節税効果も△

・売却しづらい

・空室リスクや入居者の質の低下

 

💡「なかなか部屋が埋まらない…」

→家賃の値下げ→近隣の競合物件との値下げ競争→安価な家賃=入居者の質の低下→滞納・未払などのリスク

※安価な家賃:手数料商売の仲介業者にとっても利益が少ないため、敬遠されることも。

 

不動産投資をはじめるときには・・・

 

◇ キャッシュフローを確保できるようなプランをたてる

◇ 専門分野(物件の管理や家賃回収)は専門家に任せて負担を減らす

◇ 目的(収入アップ・節税など)にあう物件選びをおこなう

◇ セミナーや書籍などを活用し、最低限の知識は持つ

 

購入はあくまでもスタートであることを忘れずに。長期的に安定した運用を!

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